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板块分化明显杭州楼市仍未见底

发布时间:2019-11-25 09:48:21 编辑:笔名

板块分化明显 杭州楼市仍未见底

勾庄降价事件已过一月,杭州楼市交易量并没有出现峰回路转。这一切归咎于房企没有一降到底。

杭州楼市迅速进入胶着,今年上半年会阴跌,20%房企占据80%的市场份额将更加明显;土地市场偏冷,地价下降在所难免。杭州双赢机构总经理章慧芳分析认为。

据了解,天鸿香榭里降价后去化只有90%-95%,表明降价并没有一步到位,导致杭州楼市目前仍然存在下行压力,短期内市场胶着明显。

章慧芳认为,杭州今年这一波供过于求的市场行情,与2013年杭州土地供应量过大以及开发商开发节奏变快有关。她指出,2012年前10名的房企平均开发周期为21个月,到了2013年,前10名的房企开发周期只需要18个月,因此目前房企只有通过价格策略做促销。

目前杭州房价还没有降到位,今年4、5月份楼市供应将呈现价紧量平衡的状态,降价通道已经打开。

高端项目滞销

综合第三方机构数据,杭州供过于求呈现结构分化,例如2013年平方米的户型存销比(库存量/去化量)为0.73,平方米的户型存销比为2.86,这表明如果没有新增供应,小户型供不应求。

今年小户型去化快,库存变低,表明首次置业刚需支撑下小户型在市场中比较受欢迎,但还是有区域分化,例如勾庄90平方米以下的户型库存积压较多,存销比变大。

而高端大户型则延续供过于求状态,受城北降价及武林一号1#楼低开等多重因素影响,杭州高端住宅市场整体表现一般。据易居克尔瑞统计数据,截至2014年3月25日,今年主城五区(拱墅区、江干区、上城区、西湖区、下城区)单价3万元以上住宅项目仅成交319套,月均仅106套,同比2013年月的860套,锐减约三分之二。

大户型供过于求在杭州市中心几大商圈中表现明显,价格调整在高端项目中也是最明显的。

以武林商圈板块为例,包括新华园、昆仑公馆、武林一号、武林国际、兰园、君玺、武林外滩、武林府在内8个主打项目,可售面积共36.1252万平方米,库存41.84万平方米。

如果总价去到800万甚至1000万,选择面很广,比如武林区域200平方米左右的总价万的住宅比比皆是。一名业内人士说,这就是武林板块高端项目市场开始胶着的原因。

位于运河商圈板块的远洋公馆绿园营销相关负责人指出,房企都在寻求结构性机会跑量,目前市中心小户型是短板。例如武林板块唯一在售有90、130平方米左右小户型的君玺,上周末开盘均价4.5万元/平方米。而位于运河板块的远洋公馆绿园拟于这个月底推出75、89、135平方米等小户型,均价为3.8万元/平方米。

地市转冷

杭州楼市降价后市场仍没有逆转的原因除了房企降价跑量外,也与近几个月不少项目延期开盘有关,市场预计4月份开盘量会大增。

据双赢机构提供的数据显示,4月杭州市区(含萧山、余杭)预计共有49个楼盘可能开盘,首开新盘将占不小的比重。以主城区为例,预计28个楼盘新开,其中首开楼盘12个。而余杭区、萧山区楼盘开盘数量预计分别有14个、7个。伴随着新盘供应高潮的来临,杭州房价下行压力将更大。

与此同时土地市场也在降温。3月25日萧山北干街道荣星村宅地和蜀山街道地铁2号线沿线地块开拍,每幅土地均只有一家竞买人,结果都以底价成交。

距离中铁房地产所拿北干街道地块千米之内的萧政储出(2013)26号地块,于去年9月份由莱茵达房产联合体以总价9.75亿元竞得,折合楼面价9830元/平方米。换言之,尽管两地块位置紧邻,但仅仅过了半年,楼板价却跌了1812元/平方米,跌幅18%;阳光城()于去年11月以楼板价11395元/平方米拿下的一幅土地与中铁房地产所拿地块亦相隔不远。

来自杭州市财政局的财政预算草案显示,今年杭州的土地出让收入和支出的预算数分别为600亿元和596.72亿元,分别下调了24.2%和21.8%。

另据2014年1月份公布的2014年第一期《推介手册》确定的经营性用地出让计划为3622亩,较去年的经营性用地出让计划3060亩增加18.4%。今年1月,杭州单月卖地入账339亿元,仅次于2013年9月341亿的战绩,也是自2012年以来杭州市场单月出让金第二度迈过300亿元的大关。但3月份土地市场却开始急转直下,外来房企开始观望。

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